Si quieres vender o alquilar una vivienda, debes saber que necesitas una serie de documentos para hacerlo. Uno de ellos, es la cédula de habitabilidad, que en muchas comunidades autónomas es obligatoria. Por consiguiente, en Certificado de Casa te explicamos todos los detalles sobre este documento administrativo tan importante.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Es un documento administrativo que indica si una vivienda reúne las condiciones básicas para poder vivir en ella. Este informe se basa en la salubridad, higiene y solidez de la vivienda. Se trata de un documento obligatorio en muchas comunidades. En ellas, es obligatorio contar con este documento para poder alquilar o vender una vivienda, tanto para casas de obra nueva o de rehabilitación global. Además, no disponer de la cédula de habitabilidad puede complicarte la realización de algunos trámites o incluso podría costarte una multa.
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¿Para qué sirve el la cédula de habitabilidad?
- Este informe técnico acredita que la vivienda cumple con todas las garantías legales necesarias para ser habitada, apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma.
- Asimismo, disponer de este documento nos permitirá dar de alta los servicios básicos como electricidad, gas y agua.
- También es requisito indispensable tener la Cédula de Habitabilidad en vigor para poder alquilar o vender la vivienda.
¿Qué contiene el documento?
Tanto el certificado como la calificación deben incluir los siguientes datos detallados:
- Ubicación y dirección de la casa.
- Superficie útil del inmueble (m2).
- Número máximo de ocupación.
- Habitaciones y espacios que tiene el inmueble.
- Se identifica al técnico que ha elaborado y firmado el certificado.
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¿Requisitos para la cédula de habitabilidad?
Existen varios requisitos mínimos a la hora de otorgar el certificado de cédula de habitabilidad. A continuación, te los enumeramos:
- Condiciones básicas de salubridad, como ventilación e iluminación.
- Número de habitaciones y dimensiones de cada una.
- Seguridad de la vivienda. En qué estado están las instalaciones y los materiales de la construcción.
- Superficie útil de la vivienda: debe tener como mínimo una superficie útil de 36 m2.
- Altura mínima de 2’5 metros, excepto en los baños y cocina que corresponde a 2’2 metros.
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¿Qué tipos de cédula de habitabilidad existen?
Existen diferentes tipos de cédula de habitabilidad en función de la antigüedad del inmueble:
- De primera ocupación: Para viviendas de nueva construcción.
- De primera ocupación de rehabilitación: Se otorga a viviendas que hayan sufrido una importante reforma y hayan sufrido cambios estructurales.
- De segunda ocupación: Viviendas que ya han sido habitadas y que tienen que renovar la cédula por su caducidad.
Consulta lo que indica la ley española sobre la cédula de habitabilidad
¿Cómo conseguir la cédula de habitabilidad?
Para conseguir la cédula de habitabilidad de tu vivienda deberás seguir unos pasos muy sencillos que detallamos a continuación:
1. Contacta con un arquitecto
La cédula debe de estar certificada por un arquitecto, arquitecto técnico o superior que inspeccione el hogar. Debe llevarse a cabo una inspección presencial para acreditar que la vivienda cumple con todas las medidas que marca la ley.
2. Emisión del documento
Una vez el arquitecto haya firmado el certificado, se deberá presentar junto al resto de documentación requerida al Ayuntamiento, que será el organismo encargado de aceptar la solicitud final.
¿Cuánto tarda la cédula de habitabilidad?
Una vez hayas presentado el certificado y el resto de documentos que pida el Ayuntamiento de tu localidad, el consorcio suele tardar un mes en emitir la cédula de habitabilidad final.
Es probable que estés pensando que necesitas la cédula en un plazo menor de tiempo, pero en ese caso, no sufras: en la mayoría de trámites para los que necesites este documento te dejarán seguir realizándolos presentando la solicitud de la cédula.
¿Qué precio tiene la cédula de habitabilidad?
Si estás pensando en realizar la cédula de habitabilidad de tu vivienda, debes saber que no hay ningún organismo que regule el precio de este certificado. El precio va sujeto a las características del inmueble, a los honorarios del arquitecto o arquitecto técnico que realice la certificación y las tasas del Ayuntamiento al entregar los documentos. Así pues, el precio suele oscilar entre los 90€ y 200€ en función de múltiples variables.
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¿En qué comunidades es obligatoria la cédula de habitabilidad?
Es obligatoria en las siguientes comunidades autónomas:
- Asturias*
- Cantabria
- Cataluña
- La Rioja
- Navarra
- Murcia
- Baleares
- Comunidad Valenciana
- Extremadura
*Hay que hacer especial mención a Asturias, que en 2018 suprimió la cédula de habitabilidad de primera ocupación, pero sí es obligatorio disponer de este certificado para segundas y posteriores ocupaciones y primera ocupación de rehabilitación.
¿Tiene caducidad?
Sí, la cédula de habitabilidad caduca. Si la tienes ya tramitada, comprueba que no esté caducada. La validez de este certificado depende de cada comunidad autónoma:
- En Asturias, Navarra, Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana y Extremadura tiene una validez de 10 años
- En Cantabria y Murcia tiene una validez de 15 años
- En La Rioja tiene una validez de 5 años
¿Te pueden multar por no tener la cédula habitabilidad?
En las comunidades en las que es obligatorio tener este documento, no tenerlo en vigor te puede acarrear graves problemas. Como resultado, el propietario se verá expuesto a una gran sanción económica.
Por ejemplo, en el caso de Cataluña, no disponer de la cédula está considerado como una infracción grave y las sanciones oscilan entre los 90.000 y 900.000 euros.
¿Es obligatoria para vender un piso?
Como hemos dichos anteriormente, en las comunidades autónomas en la que es un trámite obligatorio, se requerirá dicho documento para vender la vivienda. Por lo tanto, si es necesaria.
Sin embargo, existen tres situaciones excepcionales en las que sí se puede vender el inmueble sin tener la cédula de habitabilidad.
- Reformar o derribar el inmueble: Tendrá que constar en el registro la intención del nuevo propietario de derribar o hacer una gran reforma integral.
- Cuando se utilice el inmueble para un uso diferente al de vivienda: El nuevo propietario deberá indicarlo expresamente.
- Si no es posible presentar el certificado de habitabilidad: Si todavía no está habilitado el certificado se deberá presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada.
¿Se puede alquilar una vivienda sin cédula?
Una vivienda sin cédula de habitabilidad no está considerada como legal en aquellas autonomías en las que el certificado sea obligatorio.
Además, para alquilar un piso o casa necesitas el certificado de habitabilidad. De lo contrario, puede acarrear fuerte multas económicas.
¿Qué otros documentos son obligatorios para vender o alquilar tu casa?
Recuerda que además de tener la cédula de habitabilidad, para vender o alquilar un inmueble estás obligado por ley a tener el Certificado de Eficiencia Energática. Recuerda que este informe es obligado en todas las comunidades autónomas. El certificado energético recoge las emisiones de CO2 de un inmueble y su consumo energético y califica la vivienda en función de su eficiencia energética.
¿Puedo pedir una hipoteca sin certificado de habitabilidad?
A la hora de solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, el banco te pedirá una serie de documentos que acrediten que cumples unos requisitos y garantías para conceder el préstamo. Uno de esos documentos es la cédula de habitabilidad del inmueble.
¿Se puede vivir sin cédula de habitabilidad?
Vivir sin este certificado en una vivienda te generaría muchos problemas para realizar algunos trámites básicos, como por ejemplo, dar de alta los suministros de electricidad, agua y gas. Además, sin cédula no podrás contratar ningún seguro del hogar.
¿Qué ocurre en las Comunidades en las que no se necesita cédula de habiabilidad?
Como ya hemos indicado anteriormente, no en todas las Comunidades Autónomas es obligatorio disponer de Cédula de Habitabilidad, pero ello no quiere decir que no se deba cumplir con la normativa vigente.
En algunas autonomías como la Comunidad Valenciana, este documento recibe otro nombre: ‘licencia de ocupación’ o ‘licencia de segunda ocupación’. O por ejemplo, está el caso de Madrid, en el que se eliminó este documento en 2018 solo para simplificar los trámites.
Mismo caso que Aragón, que suprimió la cédula de habitabilidad en 2009 indicando que se trataba de una mera cuestión de simplificación de los trámites, pero que ello no eximía a las personas de su obligación de cumplir con al normativa vigente.
“La supresión de la cédula de habitabilidad como documento administrativo no exime del cumplimiento de la normativa vigente en materia de condiciones de habitabilidad de los edificios de viviendas o residenciales, que deben seguir siendo cumplidas. Las Administraciones Públicas podrán realizar inspecciones para la comprobación de dicho cumplimiento”, expresó por ejemplo Aragón en su normativa.
El ejemplo de Madrid
Si volvemos al caso de Madrid, por ejemplo, se trata de una mera cuestión de evitar duplicidades administrativas. La Comunidad de Madrid indicó en su página web en el momento de la supresión de dicho trámite que se trataba de una decisión basada en la “coexistencia de diferentes controles previos a la construcción y ocupación de viviendas”. Según dicho texto, decidieron “eliminar la duplicidad de competencias por parte de distintas Administraciones, simplificando la actividad administrativa”.
Es decir, se suprimía el trámite de la cédula de habitabilidad, pero ello no hacía que los ciudadanos pudieran incumplir la normativa vigente. Simplemente, creyeron que ya quedaba asegurado el cumplimiento de la normativa «mediante el otorgamiento de la licencia urbana municipal o título habilitante de obra, uso, utilización de construcciones e instalaciones u ocupación«.
Según la Comunidad de Madrid, ese trámite debía suponer “la verificación previa del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad establecidas en la normativa básica estatal, así como en la normativa urbanística municipal”.
Así pues, con la supresión dela cédula, Madrid anunciaba en 2018 que“no se podría contratar los suministros de agua , electricidad, gas o telefonía sin la acreditación de la licencia urbanística municipal o cédula de habitabilidad concedida con anterioridad a la supresión del trámite”.
Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
No hay que confundir la cédula de habitabilidad con la licencia de primera ocupación. Lo que sí debes saber es que en las Comunidades Autónomas en las que se ha suprimido la cédula, sí es necesario obtener la licencia de primera ocupación. Sin embargo, cada autonomía tiene sus propias reglas al respecto en cuanto a la necesidad de renovar dicha licencia o no:
- La licencia de primera ocupación es obligatoria en todos los ayuntamientos españoles, mientras que la cédula de habitabilidad solo lo es en las autonomías citadas anteriormente.
- En Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia es obligatorio obtener la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento y ya no es necesario tener que renovarla. Solo habrá que renovarla en caso de que en la vivienda se realice una gran reforma.
- Baleares: es obligatorio solicitar la licencia de segunda ocupación, que es la renovación de la licencia de primera ocupación.
- Comunidad Valenciana: El trámite recibe el nombre de ‘licencia de ocupación’ o ‘licencia de segunda ocupación’. Es obligatorio renovar esta licencia diez años después desde la obtención de la primera licencia en caso de que se produzca una segunda o posterior transmisión de la propiedad o si se debe formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad. También se deberá renovaren caso de grandes obras, aunque en este supuesto, es necesario consultar la ley de la Comunidad.
- Extremadura: Quitó el trámite de la cédula de habitabilidad pero si obliga a obtener la licencia de primera ocupación, con la obligación de renovarla en el consistorio pertinente cada 10 años.
¿Dónde conseguir la licencia de primera ocupación?
En las autonomías en las que no sea necesario pedir la Cédula de Habitabilidad, ni la licencia de segunda ocupación como en Valencia, será necesario solicitar la licencia de primera ocupación.
Este trámite la expide el Ayuntamiento que te corresponda. Se trata de un documento acredita que una edificación, vivienda u obra cumple con los requisitos necesarios indicados en la licencia de obra y en el proyecto técnico.
Deberás obtener la licencia de primera ocupación para:
- Una obra nueva.
- Para el cambio de uso de un edificio, como convertir un local en una vivienda.
- Para que una vivienda existente sea legal.
- También para obtener una licencia turística.
¿Metros mínimos de vivienda por Comunidad Autónoma?
Así pues, lo que debe quedar muy claro en este artículo es que, aunque en tu Comunidad Autónoma no necesites solicitar la cédula de habitabilidad, deberás cumplir la ley mediante los trámites que cada autonomía utilice para garantizar las condiciones mínimas para que una vivienda pueda ser habitable.
Por ejemplo, uno de los elementos que se tiene en cuenta para considerar si un inmueble es habitable, son los metros cuadrados disponible. A continuación, te indicamos los metros cuadrados mínimos permitidos por Comunidad Autónoma para una vivienda:
- Andalucía: 24 m2
- Aragón: 37 m2
- Asturias: 28 m2
- Islas Baleares: 26 m2
- Canarias: 25 m2
- Cantabria: 30 m2
- Castilla y León: 30 m2
- Castilla-La Mancha: 30 m2
- Cataluña: 36 m2
- Ceuta: 20 m2
- Extremadura: 25 m2
- Galicia: 26 m2
- Melilla: 30 m2
- Murcia: 40 m2
- Navarra: 30 m2
- La Rioja: 30 m2
- Comunidad Valenciana: 30 m2
- País Vasco: 35 m2
